LVR不变 贷款仍难房市仍淡，缺钱的有钱的该咋办

上一周，新西兰媒体曾传出储备银行有可能逐步放宽对LVR（loan-to-value）限制的消息。 不过5月29日本周三，储备银行宣布对风险抵押贷款的限制保持不变。央行表示某些行业的债务水平仍然很高，警告保险公司和金融公司需要增加其资本水平。

 LVR政策2013年实施，政策出台背景是当时新西兰房价一年飙升多达20％，银行贷款很大一部分借给了资金较少的借款人。为降低银行风险，央行推出了LVR房贷限制措施。

根据这一限制措施，银行给首付低于20％的自住屋买家的房贷金额，不得超过银行贷款总额的20%；给首付低于30%的物业投资者的贷款，不得超过银行贷款总额的5%。

这是一项暂定五年的贷款限制政策，储备银行每半年会对实施效果进行一次审核。最新的审核报告 -《金融稳定报告》 （Financial Stability Report）认为，LVR的实施改善了新西兰金融体系的稳定性，降低了房价和家庭债务的增长，降低了银行系统的贷款风险。

储备银行同时也认为LVR政策可能阻碍了一些原本希望买房的家庭去置业，但表示这是维护金融系统稳定过程的一部分。

储备银行表示，实施LVR政策并非是为了控制房价，而是为了让家庭和银行在经济衰退时更有抵御能力。

01

央行行长：LVR仍适用

近年来，新西兰房地产行业人士和投资者一直批评LVR政策导致房市走低，因为对首付要求太高，也增加了首次购房者买房的难度。

随着全国各地房市价格的放缓特别是奥克兰部分地区房价的下降，他们认为LVR应该放宽甚至取消。

新西兰储备银行行长Adrian Orr

不过，央行行长Adrian Orr表示：“LVR设置目前仍然适用”。

在《金融稳定报告》中，储备银行还提及新西兰乳品业面临的风险。据估计，新西兰约三分之一的农业债务落到大约20％的奶农身上，这一部分人抵御金融风险的能力是最脆弱的。

储备银行表示，整体上，新西兰银行和金融体系“具有韧性”，但希望加强它们的金融实力，以抵御任何金融危机的冲击。

02

央行欲提高银行资本

储备银行目前正在考虑提交一份要求零售银行提高其资本金额持有率的建议。

央行提议将银行持有资本额从目前的8.5%增加到16%。

央行这一建议显然是想迫使银行持有更多资金，以应对未来可能发生的金融危机。

不过，零售银行不大乐意了。

一些银行和金融评论人士认为，如果央行建议实施，将导致借贷成本升高，存款利率降低，对经济造成压力。

西太平洋银行说， 央行这一建议在努力使银行系统更安全的同时，给经济带来负面影响，最终可能会伤害借款人。

西太平洋银行警告说，他们将不得不把成本转嫁给借款人，结果是新西兰房屋买家在偿还抵押贷款方面可能每年要多支出数千新元；奥克兰人受冲击最大，每年还款数额将增加六千新元。

储备银行的提议目前正由独立专家审核，是否予以通过今年11月就会见分晓。 

03

2020年房市可能回暖

新西兰经济研究所（New Zealand Institute of Economic Research）近日公布了季节性经济展望 ，预计今年经济增长缓慢，但从2020年起，经济发展会势头重起。

新西兰房地产业内人士安昇发展地产开发有限公司(APG)执行董事 Frank Chen认为，2020年新西兰房地产市场可能会回暖。他说，奥克兰住宅市场依就存在供不应求的情况，政府Kiwibuild政策基本宣告失败，而住宅供应不足的问题短期无解，这成为支撑房价的动因之一。

他说，目前新西兰房市疲软可能是由于中国收紧外汇管制、新西兰出台的海外买家禁令和其他抑制房产投资的政策以及国际大环境造成。

在不久前的澳洲大选中，各政党都把提高购房能力当作吸引选民的利器。新当选的澳洲总理莫里森竞选时承诺，如当选会将首付下调至5%；他并承诺从2020年1月1日起，对存款无法达到20%首付的首次置业者提供国家信用担保。

Frank Chen 说，新西兰其实也有购房只需5%首付的措施，只不过是共享产权。

BNZ银行今年与名为YouOwn的项目签署了合作协议，针对的群体是警察、护士、教师、药剂师和消防员等社会公职人员。YouOwn会帮助买家凑够20%的首付，如果一对夫妇只有8%的首付，余下的12%将由YouOwn承担。条件是每个家庭缴纳的首付不得低于5%，且家庭年收入要达到12万新元。

04

给借贷者和投资者的

两点建议

由于央行宣布新西兰LVR保持不变，银行贷款依旧不易，融资渠道依旧困难。

不过，借款人并非完全没有选择。Zagga（智达）- 纽澳唯一专注于不动产抵押的P2P平台，就是针对银行收紧贷款政策导致房地产市场可贷资金缩水推出的融资的平台，借款人可在平台发布借款信息，公开募集民间闲散资金。Zagga平台自上线以来，得到越来越多客户的认可。目前，借款人在Zagga平台推出的资金筹集项目，通常一周左右就可完成资金募集目标。

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另一方面，因为短期内奥克兰房产市场走势依旧未定，广大普通投资者眼下对房地产市场多持观望态度。在这种情形下，闲置资金有什么好去处呢？

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